A volta às aulas presenciais nas universidades afetou os aluguéis em Santa Maria?

Fotos: Eduardo Ramos (Diário)

Passado 12 meses de um contrato de aluguel, o inquilino geralmente paga um reajuste em cima do valor que vem pagando. Aqueles que passaram por isto no final do ano passado tiveram que tirar do seu bolso cerca de 5% a 6% a mais, conforme o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), geralmente usado nestes casos como referência para estes reajustes.

Mas desde janeiro, o acumulado de 12 meses do índice vem diminuindo, e chegou -2,17% em abril. O número negativo simboliza que haverão negociações entre proprietário e inquilinos para chegar a um valor equilibrado, por vezes, utilizando outros indicadores econômicos que tenham valores positivos. Consultamos cinco imobiliárias de Santa Maria para mapear o cenário de aluguéis. Nos seus relatos, há pontos positivos, negativos e instabilidade nos investimentos. Uma das causas seria o momento político de alterações.

Valores de reajuste

Após 12 meses de contrato há o reajuste, que será calculado pela fórmula conhecida como Índice Geral de Preços - Mercado, o IGP-M. Além de contratos de aluguéis e prestação de serviços vigentes, podemos saber sobre tarifas públicas (energia e telefonia). A porcentagem usada para reajuste é o acumulado dos últimos 12 meses do contrato vigente. O novo valor deve ser cobrado no 13º mês.

Em alguns casos, usa-se o principal índice brasileiro de inflação, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ele mede a variação dos preços de um conjunto de produtos e serviços vendidos no varejo e consumidos pelas famílias brasileiras. Seu acumulado dos últimos 12 meses é de 4,65%. Logo, se usado, o ajuste dos contratos de maio podem ser neste valor.

Outro indexador que pode ser usado é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Seu acumulado dos últimos 12 meses é de 4,36%. Logo, se usado, o ajuste dos contratos de maio podem ser neste valor.

Os cálculos

A Imobiliária Gallina prevê nos seus contratos o uso do IGP-M, INPC e IPCA. Respectivamente, o primeiro é usado normalmente, mas a escolha é do locador. Em situações especiais é usado os demais, como por exemplo, se o IGP-M der negativo ou zerado. Nesta escolha, se o INPC der 4% de ajuste e o IPCA for 3%, o valor escolhido, neste caso, será de 3%.
A Roma Imóveis usa, em geral o IGP-M. Em alguns casos específicos, tratam no contrato o uso de IPCA, troca prevista em contrato. Em caso do acumulado ser negativo, negociam e usam outro índice, como INPC ou IPCA.
A Oliveira Imóveis usa o IGP-M, e compreende que este índice ainda está se ajustando.
InVista Imóveis trabalham com o IGP-M, e utilizam o índice IPCA em casos específicos, sendo a troca prevista em contrato. Ao ter acumulado de 12 anos negativo, usam o IPCA.
JK imóveis usam do IGP-M para fazer o comparativo do ano anterior de referência. Para eles, os números atuais do indicador não condizem com o cenário que vivem.

Quebra de expectativa

Com menor reflexo da pandemia e o retorno das aulas presenciais da Universidade Federal de Santa Maria, o cenário tinha tudo para que novos contratos de aluguel fossem fechados. Mas este não é o caso nos apontamentos de Luciane Gallina Xavier, proprietária da Imobiliária Gallina.

– A gente tem um movimento mais ou menos normalizado nas locações, mas não é o que estávamos esperando com o retorno das aulas. Na verdade, as vendas estão mais aquecidas. Desde o meio do ano passado para cá parece que estão retomando (pós-pandemia), em uma suba podemos dizer assim – comenta Gallina.

No seu negócio, a procura pelas vendas aumentaram de 10% a 20% desde o fim do ano passado. Já nos dois primeiros meses de 2023, houve uma pausa. Resultado da adaptação ao novo governo, na visão da proprietária. Agora, as negociações retornaram.

Quando o assunto é o cenário atual do seu negócio familiar, as decisões políticas também são um dos itens que interferem no trabalho de Nadir Maier, proprietária da Roma Imóveis. Os outros são o pós-pandemia e o ajuste de mercado; ambos dão a sensação de contraste com os anos anteriores, até mesmo os pandêmicos.

– As pessoas estão reduzindo custos, trocando bastante de imóveis. A procura está bem menor do que nos anos anteriores em questão de locações – complementa Maier, da Roma Imóveis.

Aluguel e compra

Se para alguns a locação está ocorrendo abaixo do esperado, para outros, há uma movimentação positiva no setor, com valores atrativos para quem é investidor. Este é o cenário de Oliveira Imóveis, conforme seu diretor Jonas Felipe oliveira:

– A busca por locação sempre foi frequente. Nos últimos tempos, como as taxas de juros de financiamento subindo e a Selic mais alta, muitas pessoas aderiram à locação ao invés de comprar.

Em outro perfil, a InVista Imóveis vem atendendo recorrentemente uma demanda específica: a procura no aluguel de imóveis de alto padrão. Nos detalhes, a gerente de locação do Centro, Caroline Froehlich Lopes, destaca que a busca é por locais que tenham móveis planejados e melhores estruturas no condomínio. Já em Camobi, a busca é por imóveis de até dois dormitórios e mobiliado.

Conforme Lariane Pedroso, gerente da locação na JK imóveis, houve 15% a mais de procura por imóveis para locação nos quatro primeiros meses deste ano em relação ao mesmo período em 2022. Nos mesmos meses, aumentou 7% de imóveis efetivamente locados em 2023, comparado ao ano passado.

A busca por imóveis para alugar

Roma Imóveis – Com o novo formato de vestibular, a procura é por apartamentos completamente mobiliados ou semi-mobiliados.

1 dormitório – R$ 1.450 a R$ 1.750
1 dormitório com menos estruturas e mobília – R$ 700 a R$ 1.000
2 dormitórios – R$ 2.500 a R$ 2.800

Oliveira Imóveis – Em Santa Maria há uma procura frequente de casais jovens, pessoas novas na cidade, militares.

1 dormitório – R$ 800 a R$1.400
2 dormitórios e um banheiro, com maior procura – R$ 1.500 a R$ 1.700

InVista Imóveis – Identifica dois perfis de locadores em Santa Maria.

Imóveis de alto padrão (Centro)– R$ 4.500 a R$ 8.000
1 a 2 dormitórios (Camobi) – R$ 800 a R$ 2.000

Jk imóveis – A sua maior demanda é de um a dois dormitórios

1 dormitório em média – R$ 850,00
2 dormitórios em média – R$ 1.100

Incerteza do mercado

Nas observações da proprietária da Roma, as vendas existem, mas não são feitas por investidores, e sim por famílias que buscam comprar para residir.

– Está bem difícil negociar os valores, e fechar o cálculo investimento versus retorno. O imóvel custa R$ 300 mil com um dormitório e garagem, e consegue alugar por R$ 1.200 – lamenta Maier.

O diagnóstico de Luciane, da Imobiliária Gallina passa por vetores políticos:

– Esse início de ano não tem sido nada normal. Esse governo novo entrou e está alterando bastante do que a gente estava trabalhando antes, então os índices tiveram uma enlouquecida. Está tudo muito instável ainda. Nas negociações, vejo que o pessoal tá muito inseguro. Não sabem como vai ser, como é que vai ficar, então está complicado.

Aluguel na pandemia

Nos pontos críticos da pandemia, muitos reajustes tiveram que ser feitos para que serviços continuassem a ser ofertados e o acesso a itens essenciais fossem minimamente mantidos, como foi o caso dos aluguéis. O reajuste dos valores de contratos em andamento foram negociados, em sua maioria. Isto porque o cálculo usado para indicar o preço de reajuste sinalizava que os aluguéis devem aumentar 37%, quando o normal é de 5% a 10%.

Na Gallina Imóveis, 95% de negociações de aluguel entre inquilinos e locatários chegaram a um consenso de redução do valor, bonificação ou suspensão temporária, para não aplicar totalmente o reajuste sinalizado. Ações para tentar manter o mercado de Santa Maria ativo, priorizando não fechar empresas, nem desocupar imóveis, pontua Gallina.

– O valor ajustado dependia muito da condição do cliente, inquilino ou do proprietário e se era um imóvel comercial ou residencial. Não é porque o inquilino está tendo dificuldades que o proprietário é obrigado a receber o tanto que ele necessita ou o tanto que ele está pedindo, porque o proprietário também depende daquela renda. O objetivo é chegar no meio termo – detalha a proprietária da Gallina Imóveis.

Na perspectiva da gerente de locações da inVista Imóveis, a empresa inaugurou na pandemia e pegou o final do período mais crítico, com poucas negociações. Antes de estar na empresa, Caroline Froehlich estava no ramo e indicou que houve revisão de valor do ajuste, principalmente, em imóveis de um a dois dormitórios.

Reajuste dos aluguéis

No caso da Gallina, a maioria dos proprietários que concordaram em receber parte do ajuste indicado pelo IGP-M, não cobraram o valor posteriormente. Ele foi entendido como uma bonificação. Eram descontos abaixo de 50%, mas que não foram cobrados posteriormente.
Na Roma Imóveis, não houve reajuste real de 30%, como determinou o cálculo. Eles giraram em torno de 10% ou até menos. Para muitos clientes não houve nem reajuste.
A Oliveira Imóveis, tem dois anos de trabalho e não teve tantas negociações de reajustes de contrato. A maioria das que ocorreram tiveram taxas praticamente normais, de 7% a 10%.
Na InVista Imóveis, contratos em que os locatários não conseguiam acertar, havia negociações para pagar o valor após certo período em parcelas do aluguel. Também, aplicando isenção parcial ou total do reajuste para manter o contrato ativo.
Durante a pandemia, na JK Imóveis aplicaram bonificações nos aluguéis e, em alguns casos, não foram cobrados posteriormente.

Perspectiva para o futuro

Imobiliária Gallina, proprietária Luciane – Vamos ter alguma turbulência até que as coisas realmente se acomodem. A gente está vendo que o IGPM tá bem mais baixo do que os outros dois, que eram índices que orbitam em torno dos mesmos valores.
Roma Imóveis, proprietária Nadir – Eu não vejo muito progresso e evolução. Não queremos perder os inquilinos, então negociamos, conversamos com o proprietário e com o bom inquilino. É melhor ele estar alugado do que fechado.
Oliveira Imóveis, diretor Jonas – Para a nossa empresa, vejo o restante do ano com olhar positivo. 80% do resultado não é interferência do mercado, é de nos adaptarmos a como ele estiver.
InVista Imóveis, gerente de locação Caroline – O mercado de locações está muito aquecido, pelo menos para nós. Aqui a gente não tem nem o que reclamar, e como eu disse são imóveis de alto padrão.