O tema tem se tornado objeto de dor de cabeça para muitas famílias que adquirem a casa própria em empreendimentos promovidos por políticas públicas habitacionais voltadas para a classe média. Esses negócios unem política pública para habitação, bancos públicos, uma incorporadora/construtora, e os adquirentes, também chamados de mutuários do Sistema Financeiro de Habitação.
Primeiramente, é importante destacar que se verte todo o respeito às políticas públicas habitacionais, iniciativas extremamente necessárias ao desenvolvimento social e ao bem-estar geral da população. Nesse sentido, também se homenageia aos bancos públicos dedicados à área habitacional, sem os quais as demandas sociais não seriam contempladas pela iniciativa particular.
A questão trazida é sobre os direitos e os caminhos que possui o polo mais fraco do negócio jurídico quando há o atraso na entrega do imóvel, qual seja, o mutuário, a família que sonha com a casa própria. Toma-se como exemplo o Sistema Imóvel na Planta, gerido pela Caixa Econômica Federal. Os contratos de financiamento celebrados nesse sistema têm os mutuários como devedores, o banco público como depositário dos valores financiados, e a construtora como operadora do empreendimento. Esta última recebe o montante parcialmente, conforme cumpre o cronograma de obra, aprovado pelo setor de engenharia do banco.
O atraso ou o abandono do canteiro de obras pela construtora pode ter muitas causas, desde a má-gestão até um orçamento mal dimensionado. Quando a construtora vai à falência, por exemplo, restam valores parciais do empreendimento depositados no banco, a obra inacabada, e o gravame da hipoteca registrado na matrícula de cada uma das unidades. Em suma, os mutuários ficam impossibilitados de prosseguir com a obra, uma vez que sua capacidade financeira está atrelada àquele financiamento já contratado, e não podem contratar nova construtora diante da complexidade de tal procedimento e da dispersão dos mutuários, que sequer tem meios de organizar uma assembleia. O banco tampouco recua de sua posição, retendo os valores referentes ao financiamento e não liberando os mutuários da obrigação, pois sua garantia é o próprio imóvel, ora inacabado.
O Judiciário inicialmente entendia que os mutuários deveriam acionar a construtora responsável pelo atraso. Ocorre que a construtora em tal situação não consegue prosseguir e abandona o cenário econômico, restando somente a massa falida, que não atende aos credores.
Porém, a partir das sólidas teses construídas por advogados, o Poder Judiciário tem entendido pela responsabilização do banco pelos atrasos na entrega dos imóveis. Entre os principais fundamentos estão o fato de ser o banco quem aciona o seguro de obra e quem assume a gestão em razão de ter os recursos do empreendimento sob seu controle.
E as indenizações não são pouco expressivas, já que os danos materiais tem sido de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel a cada mês de atraso, além do dano moral. Tal percentual se assemelha ao valor do aluguel do imóvel, acumulado durante todo o período de atraso. Portanto, é fundamental que o mutuário que se encontra em tal situação procure um advogado com experiência na área para defender seus interesses.
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