Estabelecimentos encontram dificuldades para manter pagamento de aluguel

data-filename="retriever" style="width: 100%;">Foto: Renan Mattos (Diário)
Comerciantes e até donos de academias de ginástica e dança têm tido dificuldade em pagar aluguel, já que receita caiu muito. Há empresas que temem fechar as portas

Bom senso é uma expressão utilizada quando usamos sabedoria, empatia, razoabilidade na tomada de decisões que envolvem consequências a outras pessoas. A pandemia do coronavírus mexeu e trouxe problemas em todas as áreas da sociedade. O fechamento do comércio para ampliar o distanciamento social causou danos em todas as frentes - desde o emprego e o salário de funcionários, a renda dos pequenos comerciantes até o pagamento de aluguel. Proprietários de imóveis, imobiliárias e inquilinos negociam a melhor forma de manter suas relações. Em muitos casos, está havendo descontos de 10% a 50% no valor dos aluguéis, em outros, a renegociação não é aceita. Lojas e até escolas de arte, por exemplo, funcionando com 50% da capacidade, estão com dificuldades em manter as contas em dia, incluindo os aluguéis das salas. É aí que entra o bom senso.

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No Procon, Marcia Moro da Rocha diz que o melhor é bom senso e renegociar

Formalmente, a questão do aluguel não se enquadra em relação de consumo. Mesmo assim, a coordenadora do Procon, Márcia Moro da Rocha, diz que atende por telefone dezenas de casos sobre aluguel por dia. São pessoas e empresas que, prejudicadas pela pandemia, não conseguem cumprir os compromissos financeiros e querem negociar o valor ou um prazo maior para o pagamento do aluguel.

- Estamos orientando a todos que tentem conversar com as imobiliárias. Tudo interfere nessa negociação. Por isso, a exposição dos motivos é muito importante. É possível negociar e chegar a um valor mais baixo. A maior parte das pessoas não quer deixar de pagar. Elas estão pedindo que seja diminuído o valor para que eles possam honrar esses compromissos e, depois, voltar ao normal.

Márcia avalia que a situação atinge tanto o consumidor quanto o prestador de serviços, que, com pouco dinheiro em caixa, precisam escolher o que pagar. Por isso, o acordo seria a melhor opção.

- Escolas de idiomas, dança, academias ficaram sem a renda para poder arcar com as contas. Muitas pessoas estão precisando escolher o que pagar, e esses serviços acabam ficando em segundo plano. A palavra é bom senso. A pessoa que tem uma academia também tem o aluguel de onde mora para pagar. A atividade da empresa, por si só, já justifica a negociação. Há lojas em Santa Maria que isentaram as prestações, por exemplo. Mas a conta está caindo na parte mais vulnerável, que é o consumidor - diz.

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Gisela achou que teria de fechar escola, mas reverteu situação

Gisela Mendonça, dona da Grand Pas Escola de Dança, afirma que a situação é muito complicada, já que a escola ficou fechada por um período e, agora, só pode funcionar com 50% dos alunos. Segundo Gisela, a negociação do aluguel já se estendia há alguns dias, e ela temia ter de fechar definitivamente a escola.

- A imobiliária alegava que a proprietária não queria negociar, então, fiz a notificação de entrega do imóvel. Agora, a proprietária voltou atrás, pois minha advogada entrou em contato diretamente com ela. Ela negociou o aluguel. Os alunos se sensibilizaram com a situação, e alguns que podem vão manter as mensalidades e retornaremos as aulas aos poucos, a partir de maio, seguindo o protocolo de segurança - diz.

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Na Vintage Dance Studio, aulas presenciais foram suspensas. Só online

Jean Mendes, da Vintage Dance Studio, conta que opera só com aulas online para evitar aglomerações. Segundo ele, os alunos perderam emprego ou tiveram redução de salário e negociaram valores para ajudar a escola:

- Tínhamos uma média de 230 alunos. Após o isolamento, tivemos só 20% de adesão nas aulas online. Em relação a valores, oferecemos desconto de 20% a novos alunos e, para os alunos antigos e que conseguiram manter as mensalidades no valor original, daremos os mesmos 20%, porém no retorno das aulas presenciais. Quanto ao aluguel, inicialmente, pedimos adiamento da cobrança, mas não aceitaram. Então, falamos que teríamos de entregar o imóvel, e eles recuaram. Estão reavaliando a cada mês. Em abril, houve o pagamento de 50%. Em maio, ainda não sabemos como vai ser.

Mais de 32 milhões de pessoas foram inelegíveis para o auxílio emergencial

Imobiliárias fazem o meio de campo e têm conseguido acordos

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No meio do campo dessa história, estão as imobiliárias e os corretores de imóveis. Um dos caminhos da negociação pode ser por meio de administradoras, que têm se colocado a favor dos acertos. Segundo o diretor da Imobiliária Taperinha, Cláudio Marconato, são dois cenários distintos, cada um com sua peculiaridades.

- Em março, negociamos os estabelecimentos comerciais pelo período em que o imóvel ficou fechado, e conseguimos até 30% de redução dos aluguéis. Em abril, os proprietários não aceitaram, mas muitos deles estão dando até 20% de desconto. No caso dos residenciais, analisamos como a pessoa que aluga teve seu corte. Nessas situações, estamos trabalhando entre 10% e 20%. Pelo próprio cadastro do locatário, nós já sabemos sua atividade. Precisamos entender os casos e ter empatia. Temos em torno de 2 mil imóveis locados e 380 casos de negociação.Os proprietários estão sendo muito parceiros e entendendo a situação de quem precisa - diz Marconato.

style="width: 25%; float: right;" data-filename="retriever">Jonatas Back, da Imobiliári Gallina, relata a mesma situação e conta que os casos de renegociação surgiram já no início da pandemia.

- Temos intermediado, e a grande maioria dos proprietários entende. Conseguimos até 50% em casos de imóveis comerciais. O inquilino que sofreu a redução pode nos trazer um atestado para apresentarmos. Cada caso é um caso, e os descontos são de 10% a 20%. Os nossos novos aluguéis já negociamos de acordo com as condições - conta o corretor, que informa que o valor dos aluguéis ainda não diminuiu, o que pode vir a acontecer em breve com a diminuição da procura causada pela pandemia do novo coronavírus - afirma Back.

Especialista diz que as partes devem agir com bom senso

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A advogada especialista em direito imobiliário e também corretora de imóveis Mariana Santarem afirma que ainda não existe uma legislação específica que regulamente a suspensão dos pagamentos de aluguéis durante a pandemia e, tampouco, lei que obrigue os locadores ou imobiliárias a negociar.

- São várias as hipóteses de negociação que podem viabilizar a preservação dos contratos sem que apenas uma das partes suporte os prejuízos decorrentes da situação de calamidade pública. Para que se aumentem as chances de êxito nas negociações, é fundamental que a parte prejudicada demonstre, de forma clara e objetiva, as suas razões que justificam a necessidade de revisão do contrato - explica a advogada.

Mariana afirma que, diante do atual cenário de incertezas e imprevisibilidade, renegociar os contratos é o caminho mais adequado tanto para os locatários, quanto para os locadores e imobiliárias. Ela avalia que o bom senso deve ser um dos pilares de toda e qualquer relação jurídica afetada pelas consequências da pandemia, de modo que os infortúnios causados por ela sejam suportados de forma equitativa e razoável por todas as partes envolvidas.

Dicas para negociação de alugéis

Entre em contato com a imobiliária ou proprietário do imóvel, preferencialmente, antes do aluguel vencer e proponha o acordo, segundo a advogada Mariana Santarem
Explique por que você não conseguirá pagar o aluguel e, sempre que possível, apresente documentos que comprovem os motivos de suas alegações, como redução salarial, demissão, etc
Apresente opções de pagamento que estejam dentro de suas condições e deixe claro que você irá cumprir com o acordado
Muitos locadores dependem do valor do aluguel para manter sua subsistência ou para complementar sua renda. Portanto, tenha bom senso e faça propostas razoáveis para ambos os lados
Caso o acordo seja fechado, formalize por e-mail, mensagens ou preferencialmente mediante um termo aditivo, detalhando todas as condições do que foi combinado

Opções legais sobre negociações de aluguel

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 68, prevê que o contrato pode ser revisado. Contudo, deixa claro que o acordo deve satisfazer ambas as partes
Os artigos 478 a 480 do Código Civil tratam da possibilidade de rescisão ou alteração de contratos de aluguel em casos de inadimplência decorrente de fatos imprevisíveis
Segundo o art. 317 do Código Civil, poderá o juiz estabelecer um valor menor do aluguel, devido aos motivos imprevisíveis de paralisação do negócio diante da pandemia do coronavírus
Conforme o art. 479 do Código Civil (Princípio da Conservação do Negócio Jurídico), se o Locatário não quiser perder o Ponto Comercial durante a fase epidemiológica do coronavírus, poderá pedir amigavelmente desconto no aluguel, ou uma carência de isenção por um ou dois meses, ou a Revisão Judicial temporária do valor do aluguel
A pandemia do COVID-19, poderia ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior. O Código Civil define caso fortuito ou de força maior no art. 393: quando o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado
Foi aprovado em 3 de abril o projeto de lei 1179/2020, que suspende até 31 de dezembro de 2020 liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março, data estabelecida como marco inicial da pandemia no país

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