Especialistas dão dicas de como comprar um imóvel com segurança

Autor: Deni Zolin

Especialistas dão dicas de como comprar um imóvel com segurança

Foto: Nathália Schneider

Registro de um dos prédios da Conceitual Construtora.

Com cerca de 1,1 mil compradores buscando reaver os danos causados por uma construtora que não entregou nenhum dos quatro prédios vendidos em Santa Maria, a  Conceitual Construtora, fica o alerta na hora de fechar um negócio. O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Santa Maria (Sinduscon),  Samir Frazzon Samara, indica uma série de cuidados que antecedem a compra de um imóvel, como no caso de buscar registros da obra com o cartório. E nem tudo está perdido, os financiamentos via bancos darão 100% de segurança na hora de realizar o sonho da casa própria. Além disso, a grande maioria das construtoras da cidade tem anos de experiência e entregam os imóveis, como prometido.


Quais os cuidados para não cair em golpes na hora da compra? 

O presidente do Sindiscon lista algumas informações necessárias para assegurar que o imóvel seja entregue para e não seja vendido para mais de uma pessoa: 

  • Comprar em uma empresa com histórico bom na cidade. Isso é fácil de saber. Buscar se os últimos empreendimentos foram entregues no prazo ou não. Um caminho possível é ligar para um empresário ou corretor, que negocia este tipo imóvel. Eles saberão dizer
  • Comprar um imóvel sadio, que te entreguem. Ver, primeiramente, se a obra tem o projeto aprovado na Prefeitura Municipal de Santa Maria
  • Verificar se a empresa tem a licença da obra. Pois se um prédio for vendido antes dessa licença, é possível que a prefeitura nem libere a obra e o apartamento nem possa ser construído conforme a construtora prometeu
  • Precisa, também, ter o registro de incorporação, para ter certeza que vai receber esse prédio e esse imóvel. Na incorporação, a empresa precisa registrar no Cartório de Imóveis que, naquele determinado terreno, será erguido um prédio de x metros quadrados, com todos os detalhes de metragem e fração de cada apartamento e box de garagem. Então, após esse registro, a venda pode ser feita, e o comprador já pode registrar seu nome (gravame) no documento da incorporação, informando, por exemplo, que o apartamento 101 é daquela pessoa. Isso dificulta a venda em duplicidade, por exemplo
  • Depois do registro de incorporação, fazer o registro de imóvel no seu nome no cartório de registro

A quem posso exigir informações? 

O comprador deve exigir as informações sobre o imóvel e seus trâmites ao próprio corretor ou corretora do imóvel da imobiliária que está tratando. A certidão negativa do registro de incorporação do imóvel é um exemplo. 

O corretor não informou, e agora?

Se o corretor não informar os dados necessários do imóvel, há outros canais possíveis para buscar informações sobre os documentos. 

Ao ter o número de registro de incorporação do imóvel, é possível ir no registro de imóveis e verificar, ao pedir uma negativa, se ele está, realmente, registrado. Se não estiver – alerta, é necessário investigar mais.

Incorporação de imóveis

Conforme lei federal, só é possível vender um imóvel se ele estiver incorporado. Na explicação de Samara, é uma série de processos para detalhar a obra. Por meio dele, ocorre a legalização da unidade que está sendo vendida, isso vale da mesma forma para os imóveis na planta. Nele, específica o percentual de quanto cada comprador será dono em relação a todo o prédio. 

Os processos para uma obra conseguir incorporação 

  • O Projeto da obra tem que ser aprovado 
  • Licença para executar a obra, pela prefeitura, aprovada
  • O próximo passo é o registrado de incorporação

Registro do imóvel 

Samara faz uma analogia para explicar a importância de assegurar que problemas futuros não ocorrerão. Um dos principais pontos é que o comprador se certifique que o imóvel está registrado em seu nome. 


–  É como comprar um carro. Tu olhas, se é um carro usado, levar no mecânico de confiança e, por fim, tem que pôr o Dut (Certificado do Registro de Veículo) no seu nome. Não vai comprar sem passar para seu nome. O imóvel é a mesma coisa. O imóvel tu tem que registrar no cartório de registro de imóveis daquela unidade. Se houver a tentativa de venda para outros, vai bater no registro de imóvel  – frisa o presidente do Sinduscon do município, Samir Frazzon Samara.  


Contrato de compra e venda é seguro? 

Conforme Samara, no contrato de compra e venda não há registro de incorporação. Logo, não há uma garantia de compra e que um mesmo apartamento que não foi vendido para mais de um comprador.


Comprar na planta é seguro? 

O imóvel é a única moeda forte hoje, na visão de Samara. Ninguém tira esse imóvel, desde que seja  feito e com os pontos fundamentais – projeto e licença aprovados, empresa bem vista no mercado e com o imóvel incorporado.


Registro de patrimônio de afetação. É necessário? 

Sendo ele opcional, algumas construtoras o usam. Ele garante que o valor investido em um imóvel por um comprador seja aplicado por completo somente na unidade comprada. Neste caso, não é possível que usem o valor em outras obras da mesma construtora. Também, nestes casos, o lucro da empresa só pode ser retirado após provar que essa retirada não atrapalhará o andamento da obra e, logo, será finalizada.   

Como descobre que o imóvel tem Registro de patrimônio de afetação? 

Geralmente, interrogando a incorporadora que faz patrimônio de afetação. Na maioria das vezes, as empresas divulgam isso.    


Financiar é mais seguro! 

O móvel financiado por uma instituição financeira, como o Banco do Brasil, Caixa Federal, é uma aposta certeira para evitar problemas de entrega. Samara salienta que ele garante que o comprador receba seu imóvel, pois tem um seguro sob o investimento. Isto independe se a construtora quebrar ou não entregar. Nesse caso, o banco contrata outra construtora para concluir o prédio e evitar prejuízos aos compradores.

Vice-presidente do Secovi, sindicato das imobiliárias e empresas do setor de habitação da cidade, Antônio Odil Gomes de Castro reforça que compras feitas com financiamento são mesmo uma vantagem a mais.

- Quando os bancos financiam a construção e aquele imóvel vai servir de garantia, eles fazem uma busca aprofundada, que todo comprador deveria fazer. Então, o banco faz isso para preservar a sua garantia, e ela é transmitida aos compradores. Mesmo quando você compra um imóvel cuja construção não foi financiada pelo banco, mas que o imóvel esteja apto a ser financiada a compra, é uma construção que vai ter acompanhamento do banco e de outras pessoas. Com certeza, traz mais segurança. Dessas construções, os bancos também costumam exigir o seguro garantia por término de obra. Como no caso que estamos falando, que é totalmente atípico, se a construtora (Conceitual) não tiver continuidade das atividades, outra construtora seria contratada para continuar a obra, se tiver esse seguro - diz Castro.
Apesar desse problema pontual com a Construtora Conceitual, o vice-presidente do Secovi ressalta que a massiva maioria das construtoras de Santa Maria tem longa tradição e entrega as obras conforme prometido.
- Comprar imóvel é seguro, mas precisa ter os cuidados para ver se aquele imóvel é lícito, se está no valor adequado, o histórico da empresa como construtora ou incorporadora. Esperamos que uma situação de ocorrência, como agora, não venha criar nenhum tipo de abalo na confiança de quem costuma comprar e vender. Porque existem meios legais para dar essa segurança aos compradores e que pretendem investir - diz Castro.


O caso 

A Conceitual Construtora está sendo investigada pela Polícia Civil por possível golpe imobiliário que, além de não entregar imóveis adquiridos em Santa Maria, ainda duplicou a venda de uma mesma propriedade. 

A duplicação, em alguns casos até triplicação nas vendas, foi descoberta após a morte do dono da construtora, em novembro de 2023, em um acidente de trânsito na BR-158, quando bateu o carro em uma pedra

As obras dos quatro prédios estão paradas desde a morte do empresário.E as vítimas lesadas em golpe imobiliário em Santa Maria criam associação para cobrar resoluções

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