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A compra e a venda são consideradas as transações imobiliárias mais realizadas dentro do mercado imobiliário. Visando à garantia da negociação é necessário tomar alguns cuidados. Desde a distinção da promessa de compra e venda. Este representa a intenção de concretização de um negócio. Geralmente, o ato é registrado na matrícula do imóvel. Posteriormente, as partes devem cumprir o acordo.
Importante a presença da cláusula de arrependimento que expresse a pena de multa e indenização com perdas e danos, caso alguma das partes não obedeça ao compromisso firmado anteriormente. O arrependimento de compra está previsto no Código Civil no artigo 420.
No entanto, se qualquer das partes não quer desfazer a venda, a alternativa é o contrato com cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem a previsão de arrependimento (consoante artigo 1.417 do Código Civil), constando expressamente casos em que o contrato pode ser resolvido que não caracterize arrependimento.
A melhor alternativa é os contratantes conversarem, e prever uma ou outra cláusula.
A preocupação é natural, pois o vendedor ao assumir compromisso deixa de analisar novas possibilidades e o comprador deixa de procurar outros imóveis.
FORMALIZAÇÃO
Enquanto o contrato de compra e venda transfere a titularidade do imóvel do vendedor para o comprador, em troca do pagamento do preço, é necessária a formalização no Cartório de Registro de Imóveis, com a lavratura da escritura pública de compra e venda.
A escritura lavrada pelo Tabelião do Cartório de Notas gera publicidade, formaliza a intenção das partes em concluir a transferência definitiva da propriedade de um imóvel. Deverá ser encaminhada ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para atualização do registro na matrícula do imóvel.
Igualmente necessário a análise dos documentos referentes ao imóvel; ler as cláusulas e condições do contrato; nos contratos de financiamento imobiliário efetuar a leitura de todo documento; realizar o registro, e a lavratura da escritura pública de compra e venda.
Assim como a realização da diligência prévia, com a finalidade de diminuir os riscos inerentes à negociação: verificar se imóvel pertence mesmo ao proprietário; existência ou inexistência de passivos judiciais; a possibilidade de recair no crime de fraude à execução ou contra credores; dívidas com o condomínio; se está adequado às regras de Direito Ambiental e Urbanístico.
Portanto, é fundamental participar, ativamente, na formulação das cláusulas e analisar os documentos do imóvel. Caso, o contrato seja o de financiamento imobiliário (adesão), é necessário a leitura (nem sempre fácil) antes de assinar o documento, e evitar situações desagradáveis.
Dr. Yamandú Rodriguez
OAB/RS 67118
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